L'excavation et l'aménagement du sous-sol est un excellent moyen d'augmenter sa surface habitable permenant ainsi d'accueillir une nouvelle chambre, transformer sa cave en salle de jeu.
Le bien en sera fortement valorisé.
Mais aménager des espaces sous sa maison ou son appartement en rez-de-chaussée peut être une solution plus adaptée en fonction des objectifs du projet.
L’appartement ou la maison faisant l’objet d’une excavation sera ainsi appelé “souplex” car étendu sur deux niveaux dont un en sous-sol.
Ces logements sont atypiques et très appréciés.
POURQUOI CHOISIR UNE EXTENSION PAR EXCAVATION ?
Les avantages de l'extension sont évidemment de créer de la surface habitable supplémentaire.
La valeur du bien sur le marché de l'immobilier augmente et son confort aussi.
Gagner une ou plusieurs pièces en plus permet parfois d'éviter un déménagement.
Par rapport aux extensions qui se font par modification du volume visible, l'excavation est plus discrète.
Elle ne modifie ni le paysage, ni les vis-à-vis, ni la position du front bâti par rapport à la rue.
De fait, les autorisations administratives sont plus simples à obtenir.
QUELS TYPES D'ESCAPE PEUVENT ÊTRE AMENAGES EN SOUS-SOL ?
Pour choisir quels espaces pourront être logés en sous-sol, il faut prendre en compte les deux contraintes majeures liées à l'excavation : la luminosité et la hauteur sous plafond.
A partir de 2.40m, la hauteur sous-plafond est très confortable.
On peut envisager d'y installer des pièces de vie.
Entre 1.80 et 2.40m, il est possible d'aménager des espaces secondaires comme une chambre d'appoint, une salle de jeux.
En dessous de 1.80m sous plafond, l'espace ne pourra pas être considéré comme pièce, ni comptabilisé comme de la surface habitable.
Il sera plutôt destiné au stockage: rangements, dressing.
On installera bien sûr de préférence les pièces de vie à l' étage supérieur et des espaces dont la luminosité peut être réduite en sous-sol.
Comme par exemple des chambres d'enfant, une suite parentale avec une salle d'eau, une salle de jeux.
Un des principaux avantages de l'excavation est la performance de l'isolation acoustique.
Privilégier des espaces qui ont besoin de silence ou bien générant trop de nuisances sonores est très judicieux : studio de musique, salle TV, bureau, atelier et tout espace de travail.
LE RECOURS A UN ARCHITECTE EST-IL OBLIGATOIRE ?
Faire appel à un architecte pour la réalisation d'un souplex n'est pas toujours obligatoire.
Il l'est si la surface de plancher créée excède 20 m² (40 m² pour zones soumises à un PLU) et/ou si les travaux concernent un bâtiment dont la surface totale est d'au moins 150 m².
Attention, dans le cas d'une excavation dans un appartement, c'est la surface totale de l'immeuble qui est à prendre en compte.
Même si le recours est l'architecte n'est pas obligatoire, solliciter ses services est fortement recommandé avant d'envisager ce type de travaux.
QUELS TYPES DE TRAVAUX FAUT-IL REALISER POUR CREER UN SOUPLEX ?
Deux situations peuvent être possibles.
- Le sous-sol est déjà existant.
Dans ce cas, il sera nécessaire de n'effectuer qu'une viabilisation et un aménagement.
Isoler les parois, installer un système de ventilation, prévenir les problèmes d'humidité et aménager la pièce de façon à favoriser la circulation de l'air et de la lumière.
- Le sous-sol n’existe pas.
Dans ce cas, avant de procéder à l'aménagement, il faudra creuser le sol pour créer de l'espace.
Les installations structurelles viendront tenir la terre, porter le nouvel étage et venir en renfort de la structure existante si nécessaire.
Un bureau d'études calcule la dimensions des éléments porteurs et délimite avec l'architecte et le géomètre la zone à creuser et vérifie que la nature des sols le permet.
La terre sera évacuée ou bien réutilisée en remblais.
Le volume déblayé est à anticiper notamment parce qu'une fois extraite elle sera un tiers plus gros.
Le processus est similaire pour les sous-sol existant mais sans assez de hauteur sous plafond.
SOUPLEX ET LA LOI CARREZ
Une question qui revient souvent : « les mètres carrés du souplex sont-ils comptabilisés dans la loi Carrez ? Pour répondre clairement, les souplex ou sous sol aménagés ne sont pas considérés comme habitables.
Par conséquent, les m2 de souplex ne peuvent être comptabilisés dans la loi Carrez.
Toutefois, le souplex demeure une surface habitable dans lequel il est possible d’y aménager une pièce à vivre.
Ceci a une incidence sur le prix au m2 du souplex qui subissent une décote en moyenne de 50 % par rapport au prix au m2 loi Carrez.
La décote du prix au m2 du souplex peut atteindre 80% du prix.
AUTORISATION POUR LA CONSTRUCTION D'UN SOUPLEX
Les démarches administratives pour être en phase avec la réglementation française encadrant l’aménagement d’un sous-sol dépend du nombre de m2 de ce dernier.
Si vous habitez en maison, il suffit de réaliser les démarches administratives en faisant une déclaration de travaux ou bien une demande de permis de construire un souplex.
Si vous êtes dans un appartement avec des copropriétaires, vous devez obligatoirement obtenir l’autorisation du syndic avant d’entamer quoi que ce soit dans vos travaux.
Sans l’accord de l’ensemble des copropriétaires, vous n’avez pas le droit d’effectuer ces travaux et ceux même si vous avez l’autorisation de votre mairie.
Un souplex avec une superficie ne dépassant pas les 5 m2 ne requiert aucune autorisation telles qu’une déclaration de travaux préalable ou de permis de construire.
On parle ici de surface plancher ou d’emprise au sol pour un souplex de moins de 5 m2, vous n’avez pas besoin de réaliser de formalités administratives pour la création d’un souplex.
Vous souhaitez des renseignements sur une possible création d'un souplex ? La Maison des Travaux Saintes - Royan vous propose un accompagnement personnalisé pour vos travaux d'extension. N’hésitez pas à nous contacter pour une estimation : 06 25 44 17 09.